Mit 1,9 Milliarden Euro erreichte der deutsche Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien im ersten Halbjahr 2026 ein Transaktionsvolumen, das 35 Prozent unter dem Vorjahreswert lag, wie die Halbjahresanalyse von CBRE vom Juli 2026 zeigt. Fach- und Lebensmittelmärkte sowie Fachmarktzentren stellten mit 44 Prozent den größten Anteil, gefolgt von 1A-Lagen mit 26 Prozent und Shopping-Centern mit 16 Prozent. Großtransaktionen blieben in den ersten sechs Monaten die Ausnahme. Im Gesamtjahr 2025 hatte CBRE noch ein Volumen von 6,4 Milliarden Euro und zwölf Abschlüsse jenseits der Marke von 100 Millionen Euro registriert, wie das Unternehmen in seiner Jahresbilanz für 2025 festhielt. Portfolios machten 2025 rund 31 Prozent des Volumens aus, internationale Investoren rund 45 Prozent. Für 2026 rechnete CBRE damals mit sechs bis sieben Milliarden Euro.
BNP Paribas Real Estate kommt mit einer eigenen Abgrenzung auf rund 2,3 Milliarden Euro und damit auf ein Minus von knapp 21 Prozent. Die Zahl der Abschlüsse lag nach dieser Auswertung zur Jahresmitte allerdings über dem Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre. Ähnlich viele Transaktionen hatte das Beratungshaus zuletzt im ersten Halbjahr 2022 gezählt. Auf rund 1,37 Milliarden Euro im ersten Quartal folgten nur rund 892 Millionen Euro im zweiten, sodass der Rückgang beim Volumen vor allem auf das zweite Quartal entfällt. Geschäftshäuser legten dagegen um gut 22 Prozent zu, Kaufhäuser um rund 12 Prozent, getragen von einzelnen Highstreet-Investments in Spitzenlagen.
Mehr Objekte im Verkauf
Bis zur Jahresmitte 2026 brachten Eigentümer wieder Objekte an den Markt, die sie jahrelang nicht abgeben wollten. CBRE registrierte ein größeres Angebot an guten Einzelimmobilien und an Paketen, vor allem im Core-plus-Segment, und zählte mehr laufende Verkaufsprozesse. Den Anstoß gaben nach Einschätzung des Unternehmens die Verkäufer selbst. Kredite liefen aus und mussten neu finanziert werden. Manche Fonds verloren Anlegergeld. Viele Eigentümer mussten Kapital freisetzen.
Bei Mietern aus einzelnen Handelsbranchen hielt die Schwäche an oder kehrte zurück. Die Einstufung der betroffenen Objekte verschob sich. Häuser, die Anleger früher als Core-plus-Investment betrachtet hätten, ließen sich laut CBRE zur Jahresmitte teils zu Konditionen kaufen, wie sie sonst für Value-add- oder opportunistische Strategien gelten. Für Käufer mit Erfahrung in der Neupositionierung von Handelsflächen öffnet sich damit ein breiteres Feld.
Verhandlungen brauchen Zeit
Zwar fehlt es gerade ausländischen Käufern nach Beobachtung von CBRE nicht an Kapital, beim Preis liegen Anbieter und Interessenten aber oft noch auseinander. Im Juli sah das Beratungsunternehmen die Lücke kleiner werden. Geschlossen war sie nicht. Solange die Lücke nicht geschlossen ist, übersetzt sich das wachsende Angebot allerdings nur zögerlich in Abschlüsse, und ein Teil der Verkäufer könnte seine Erwartungen noch anpassen müssen.
Im zweiten Quartal lag die Spitzenrendite für 1A-Handelsimmobilien in den sieben größten Städten unverändert bei 4,44 Prozent. Shopping-Center an A-Standorten notierten bei 5,9 Prozent, Lebensmittelmärkte bei 4,6 Prozent und Fachmarktzentren bei 4,9 Prozent. Bei Shopping-Centern an B-Standorten stieg die Spitzenrendite dagegen im Vorjahresvergleich um 0,25 Prozentpunkte auf 7,75 Prozent. Sollte der Druck auf die Verkäufer weiter wachsen, könnten die Renditen nach Einschätzung von CBRE in einzelnen Teilmärkten nach oben gehen.
Lebensmittel bleiben der Anker
Nach Einschätzung von CBRE blieb der Lebensmittelhandel im ersten Halbjahr 2026 das robusteste Segment, und kein anderer Teil des Marktes zog vergleichbar viel Nachfrage auf sich. Fachmärkte erreichten im ersten Halbjahr 2026 laut BNP Paribas Real Estate ein Volumen von rund 1,2 Milliarden Euro und damit einen Anteil von 51 Prozent am gesamten Einzelhandelsmarkt. Gut 1 Milliarde Euro davon entfiel auf lebensmittelgeankerte Objekte. Einzeldeals trugen rund 660 Millionen Euro bei, knapp 83 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Die meiste Bewegung verzeichneten Supermärkte und Discounter mit rund 550 Millionen Euro. Größere Pakete können dagegen Dutzende Standorte, unterschiedliche Mietvertragslaufzeiten und mehrere Finanzierungspartner bündeln, und wie anspruchsvoll die Strukturierung solcher Vorhaben ausfallen kann, zeigt eine grenzüberschreitende Übernahme samt Standortnetz im Lebensmittelhandel.
Nach CBRE-Angaben bereiteten Verkäufer für die zweite Jahreshälfte zahlreiche Transaktionen vor, auch im großvolumigen Bereich. Das Unternehmen hält für 2026 insgesamt ein Transaktionsvolumen von etwa fünf bis sechs Milliarden Euro für erreichbar. Selbst das obere Ende dieser Spanne wäre noch weniger als das Ergebnis von 2025 und würde die Erwartung verfehlen, die CBRE zu Jahresbeginn formuliert hatte. Für das zweite Halbjahr würde daraus ein Volumen von 3,1 bis 4,1 Milliarden Euro folgen, also deutlich mehr als in der ersten Jahreshälfte, in der sich viele Transaktionen trotz des größeren Angebots nur schleppend entwickelten. BNP Paribas Real Estate rechnet allein im Fachmarktsegment mit einem Jahresvolumen von deutlich über 2 Milliarden Euro, wie aus dem Grocery Investment Report vom September hervorgeht.
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